Le démembrement de propriété
Droits et obligations concernant le démembrement de propriété
La loi attribue à l'usufruitier divers droits et obligations relatifs à son statut.
L'usufruit rassemble pour l'immeuble toutes les activités qui peuvent créer une rémunération ou un avantage pour le propriétaire.
- Le premier droit de l'usufruitier est celui d'occupation de l'immeuble. Il a le droit d'occuper ou non le bâtiment. Ce droit ne peut être contesté par qui que ce soit puisqu'il est lié à sa nature même d'usufruitier.
En conséquence de ce droit, l'usufruitier peut aussi louer l'immeuble en entier ou partiellement et en récolter les loyers. Le choix de la location et des parties de l'immeuble à louer n'incombe qu'à l'usufruitier et il le fait de manière indépendante sans nécessiter l'autorisation du nu-propriétaire. Il doit néanmoins respecter l'usage de l'immeuble c'est-à-dire sa destination. La modification de cet élément ne peut se faire qu'avec l'accord du nu-propriétaire. Il ne peut ainsi changer un immeuble à vocation commerciale en un immeuble à vocation industrielle.
En cas de désaccord avec le nu-propriétaire sur la vocation de l'immeuble, il peut saisir le tribunal pour obtenir une autorisation.
- Concernant l'intégrité de l'immeuble, l'usufruitier doit veiller à ce que l'immeuble ne soit détérioré. De même, il ne doit en aucun cas effectuer des actions qui entraînent une quelconque détérioration de la propriété. Il s'occupe aussi de tout ce qui est travaux d'entretien de l'immeuble. L'entretien de l'immeuble concerne toutes les tâches relatives aux petits et moyens travaux à effectuer sur le bâtiment. Il en est ainsi des travaux de ravalement des façades.
Dans certains cas, l'exécution de ces travaux par l'usufruitier peut entraîner une augmentation de la valeur de l'immeuble. Ce dernier ne pourra toutefois réclamer une indemnisation ou une compensation auprès du nu-propriétaire.
En matière fiscale, l'usufruitier est assujetti au paiement de l'impôt foncier.
Dans le cas où il habite l'immeuble, l'usufruitier doit aussi s'acquitter de la taxe d'habitation et cela conformément au principe selon lequel ceux qui vivent dans une quelconque habitation doivent s'acquitter de la taxe résultant de cet état.
Les statuts d'usufruitier de nu-propriétaire confère des droits et des obligations différentes pour chaque personne.
- Le nu-propriétaire est le responsable du maintien de l'intégrité de la structure de l'immeuble. Son obligation couvre les grands travaux de réparation et d'entretien tels que la réfection des couvertures, l'entretien et la réparation des murs de soutènement et d'autres gros éléments.
- L'usufruitier ne s'occupe lui que des petites réparations.
Leurs droits sont aussi différents : le nu-propriétaire dispose du droit sur la vocation de l'immeuble, l'usufruitier par contre dispose du droit d'occupation.
Vis-à-vis de la fiscalité, le nu-propriétaire et l'usufruitier disposent aussi de statuts différents. On remarque dans ce cas que l'usufruitier est celui qui est redevable des impôts fonciers et des taxes d'habitation.
La répartition des droits et obligations de l'usufruitier et du nu-propriétaire dans le démembrement de propriété correspond aux concepts d'usus, fructus et d'abusus qui sont partagés entre les deux acteurs.