Démembrement et défiscalisation

Démembrement, défiscalisation et baisse d'impôts


La défiscalisation par le démembrement est un procédé qui permet de réduire ses obligations fiscales par la mise en place d'un démembrement de propriété.

Le démembrement de propriété peut s'obtenir par trois moyens. Il s'agit de la succession, de la donation ou de la vente en viager.

La défiscalisation trouve son origine dans la séparation du droit de propriété en deux éléments distincts : l'usufruit et la nue-propriété.
Cela entraîne une séparation des gains et une séparation des charges aussi.

En général, la défiscalisation s'opère par la déduction des charges par le nu-propriétaire ou l'usufruitier sur son revenu et permet ainsi une baisse considérable de ses impôts.
En ce qui concerne l'usufruitier, il est soumis à une situation fiscale particulière. Comme il perçoit les loyers, il doit les déclarer comme revenus fonciers. Cette déclaration est particulière puisqu'en réalité, l'usufruitier ne dispose pas de la propriété foncière mais juste de l'exploitation.
L'usufruitier doit ainsi payer un impôt sur ses gains en loyer. Celui qui dispose de l'usufruit doit aussi s'acquitter de certaines obligations dans la gestion de l'immeuble. Il s'agit généralement de la charge des travaux d'entretien courante. Il supporte aussi d'autres charges telles que les frais de gérance et la taxe foncière.

La défiscalisation apparait avec la déduction de ces charges l'ensemble des revenus de l'usufruitier.
Cette déduction ne doit toutefois pas dépasser le plafond de 10 700 euros par an.

Le processus de défiscalisation résulte donc d'une déductibilité des charges qui est élargie aux autres revenus de l'usufruitier.
L'usufruitier reste néanmoins soumis à l'Impôt de solidarité sur la fortune (ISF). En effet, il doit déclarer l'ensemble de ses biens et de ses gains. L'application de la déduction permet à l'usufruitier de réduire les revenus qu'il déclare et diminue le montant qu'il doit payer au titre de l'ISF s'il y est soumis.

Il faut cependant que le démembrement suive les exigences du Code Civil pour que l'usufruitier profite du système de déduction.

L'ensemble de ces règles sont citées dans les articles 767, 1094 et 1098 du Code.
Ces derniers citent particulièrement l'usufruit de l'immeuble recueilli par le conjoint survivant dans la succession du défunt, en l'absence de donation entre époux, l'usufruit légal réservé aux ascendants survivants après donation entre époux de la part réservataire en nue-propriété en l'absence de descendant, l'usufruit forcé du second conjoint en présence d'enfants du premier lit et le cas de donation entre époux pour lequel le conjoint doit déclarer la toute-propriété des biens sur lequel repose son droit d'usufruit.

>> Défiscalisation pour le nu-propriétaire