Démembrement et assurance-vie

Démembrement et défiscalisation

La défiscalisation par le démembrement est un procédé qui permet de réduire sa pression fiscale (impôt sur le revenu et impôt de solidarité sur la fortune) par la mise en place d'un démembrement de propriété. La défiscalisation trouve son origine dans la séparation du droit de propriété en deux éléments distincts : l'usufruit et la nue-propriété d'une part. Cela entraîne une séparation des gains et une séparation des charges aussi.

D'autre part, une opération en démembrement de propriété permet de déduire les intérêts d'emprunts liés au projet de revenus fonciers existants, diminuant ainsi l'impôt sur le revenu (IR). Ces intérêts d'emprunts peuvent également être déduits de l'assiette ISF.

En général, la défiscalisation s'opère par la déduction des charges par le nu-propriétaire ou l'usufruitier sur son revenu et permet ainsi une baisse considérable de ses impôts.

Pour l'usufruitier

En ce qui concerne l'usufruitier, il est soumis à une situation fiscale particulière. Comme il perçoit les loyers, il doit les déclarer comme revenus fonciers. Cette déclaration est particulière puisqu'en réalité, l'usufruitier ne dispose pas de la propriété foncière mais juste de l'exploitation.

L'usufruitier doit ainsi payer un impôt sur ses gains en loyer. Celui qui dispose de l'usufruit doit aussi s'acquitter de certaines obligations dans la gestion de l'immeuble. Il s'agit généralement de la charge des travaux d'entretien courante. Il supporte aussi d'autres charges telles que les frais de gérance et la taxe foncière.

La défiscalisation apparait avec la déduction de ces charges de l'ensemble des revenus de l'usufruitier. Cette déduction ne doit toutefois pas dépasser le plafond de 10 700 euros par an.

Le processus de défiscalisation résulte donc d'une déductibilité des charges qui est élargie aux autres revenus de l'usufruitier. L'usufruitier reste néanmoins soumis à l'Impôt de solidarité sur la fortune (ISF). En effet, il doit déclarer l'ensemble de ses biens et de ses gains. L'application de la déduction permet à l'usufruitier de réduire les revenus qu'il déclare et diminue le montant qu'il doit payer au titre de l'ISF s'il y est soumis.

Il faut cependant que le démembrement suive les exigences du Code Civil pour que l'usufruitier profite du système de déduction. L'ensemble de ces règles sont citées dans les articles 767, 1094 et 1098 du Code.

Ces derniers citent particulièrement l'usufruit de l'immeuble recueilli par le conjoint survivant dans la succession du défunt, en l'absence de donation entre époux, l'usufruit légal réservé aux ascendants survivants après donation entre époux de la part réservataire en nue-propriété en l'absence de descendant, l'usufruit forcé du second conjoint en présence d'enfants du premier lit et le cas de donation entre époux pour lequel le conjoint doit déclarer la toute-propriété des biens sur lequel repose son droit d'usufruit.

Pour le nu-propriétaire

La défiscalisation grâce au démembrement de propriété s'applique également au nu-propriétaire. Cela résulte du fait qu'il ne dispose que de la nue-propriété de l'immeuble. Cette nue-propriété ne procure, en effet, pas de revenus directs pour le nu-propriétaire. En effet, l'ensemble des loyers revient à l'usufruitier.

La diminution de l'impôt sur le revenu (IR) est notamment généré, comme nous l'avons expliqué plus haut, par la possibilité de déduire des revenus fonciers existants au sein du foyer, l'ensemble des intérêts d'emprunts relatifs à l'acquisition de la nue-propriété. Le nu-propriétaire peut également déduire les charges qu'il supporte.

Plusieurs conditions doivent être remplies pour que le nu-propriétaire puisse imputer ses charges sur son revenu et profiter de la défiscalisation. La première est que l'immeuble soit loué à des tiers. Les charges que le nu-propriétaire engagera sur un immeuble qui sert d'habitation à l'usufruitier ou à une personne quelconque sans qu'il ne soit loué ne pourront être intégrées dans ses bénéfices.

La diminution de l'impôt sur le revenu concerne donc les déficits qui résultent de travaux sur des bâtiments qui produisent certains revenus (locatifs) ou les intérêts de l'emprunt qui résultent de l'acquisition de ces bâtiments.

Il en va de même pour l'ISF (impôt de solidarité sur la fortune) puisque les intérêts d'emprunts peuvent également être utilisés en déduction de la base ISF imposable.

CONTACT